• Si bien los arriendos temporales eran característicos de la temporada estival, durante el último tiempo este fenómeno se ha extendido a todo el año, abriendo una oportunidad de negocio para quienes deseen invertir en el mundo inmobiliario. 

Hoy son cada vez más los propietarios de inmuebles, principalmente departamentos, quienes optan por invertir en propiedades que puedan ser arrendadas de forma temporal, por días, semanas o meses, en lugar de crear contratos anuales con sus inquilinos. Esta opción puede ser más rentable, ya que permite tener ingresos constantes en menores períodos de tiempo. “Si bien el modelo tradicional de arrendar una propiedad a largo plazo sigue siendo relevante, hoy en día, cada vez más propietarios optan por generar ingresos adicionales a través del alquiler diario”, indica Manuel Maneiro, co-fundador de RentaDays (www.rentadays.com), expertos en este nuevo modelo de negocio, y quienes han aterrizado en el mercado entregando a sus clientes el servicio de administración de sus propiedades. 

Y es que si bien esta nueva modalidad de arriendo es atractiva por su rentabilidad, requiere de un mayor trabajo por parte del propietario, ya que debe estar constantemente actualizando la publicación del inmueble, operar en diferentes plataformas y comunicarse con potenciales arrendatarios constantemente, gestionando los equipos de limpieza y mantención. “Frente a este nuevo escenario del mercado inmobiliario es que nace RentaDays, presentando una solución innovadora que automatiza el proceso de alquiler de propiedades por períodos cortos, brindando a los propietarios una manera eficiente y rentable de arrendar sus inmuebles sin complicaciones”, destacan. 

La misión del equipo de RentaDays es que los propietarios se puedan despreocupar del proceso burocrático que conlleva arrendar un inmueble, y solamente disfrutar de las ganancias de esta inversión. “A través del uso de la tecnología nos enfocamos en maximizar la rentabilidad de tu propiedad, publicándola en diferentes portales de arriendos por día, buscando siempre obtener sobre el 70% de ocupación durante el año”, agrega Maneiro. 

Para lograr esto, es que ofrecen un servicio con cuatro características principales: 

• Publicar la propiedad: el inmueble es publicado en los portales de arriendos temporales más importantes que existen en el mercado. 

• Administrar la propiedad: una vez publicada la propiedad comenzamos la administración de está, buscando la máxima ocupación y rentabilidad. 

• Pagos dentro del plazo determinado: depositamos el pago de las reservas del mes en la cuenta que quieras, luego del cierre del ciclo de facturación.

• Experiencia Innovadora: Hemos diseñado procesos y soluciones que permiten garantizar al huésped de tu propiedad una grata experiencia, optimizando tiempos y costos. 

Gracias a esta forma de trabajo, es que más personas pueden optar por invertir en propiedades bajo este modelo de negocio, generando ganancias constantes y a corto plazo, pero sin tener que preocuparse de toda la operación que esto implica. 

• En medio del déficit de viviendas, serían más de 300 permisos solo en la Región Metropolitana, los que caducarán, cifra récord según indican expertos inmobiliarios. 

Un panorama sombrío es el que enfrenta la industria inmobiliaria local durante este mes y el próximo, marcando un "agosto y septiembre negro" producto del vencimiento masivo de permisos de edificación durante este período. Según indican expertos desde el mercado inmobiliario, con cerca de 319 permisos venciendo solamente en la Región Metropolitana, esta cifra histórica podría paralizar cientos de proyectos habitacionales y agravar aún más el déficit de vivienda que aqueja al país.

"Esta es la cifra más alta en la historia de la que se tenga registro, a nivel de vencimiento de permisos. Hablamos cerca de 45 mil viviendas afectadas, mientras en Chile tenemos un déficit de un millón de viviendas. Por lo que no nos podemos dar el lujo de perder prácticamente toda esta cantidad de inmuebles", advierte Cristián Martínez, fundador de Crece Inmobiliario, empresa encargada de asesorar inversionistas inmobiliarios y que cuenta con presencia en el mercado nacional e internacional.

El experto explica que el vencimiento de un permiso de edificación es cuando las inmobiliarias desarrollan un proyecto y deben solicitar autorizaciones a los entes reguladores. Durante la pandemia, el Ministerio de Vivienda congeló el vencimiento de los permisos de edificación, pero ahora esas medidas excepcionales están llegando a su fin.

"Todos los años vencen permisos de edificación por trimestre, porque las inmobiliarias no juntan el financiamiento, porque se retrasaron en la planificación, etc. Pero este año, en particular, es atípico, porque estamos constatando que están venciendo aproximadamente en este tercer trimestre 319 permisos solamente en la Región Metropolitana, cuando en un año normal, suelen ser 50 al mismo período", indica Cristián Martínez.

Impacto futuro

Según el especialista de Crece Inmobiliario, el vencimiento de estos permisos puede tener efectos significativos en el sector, considerando que, producto de los vencimientos, son un aproximado de 221 edificios y cerca de 100 casas que no se construirán.

"Desde la pandemia ya hubo un congelamiento en el vencimiento, en pandemia, por lo que debería sacarse una medida central, para mantener vigentes estos permisos por uno o dos años más. Respecto al futuro, lo más probable es que sigamos teniendo vencimientos, pero no a esta magnitud, y si bien, veníamos con menos permisos desde el estallido social y la pandemia, ahora con la disminución que hemos tenido en materia de inversión, lo más probable es que bajen las solicitudes, derivando en menos permisos. Al 2025, ya deberíamos estar en parámetros normales", cierra Cristián Martínez.

El condominio Santa Teresa, levantado en la comuna de San Bernardo, fue uno de los cinco proyectos destacados por el impacto al desarrollo urbano y la mejora en la calidad de vida de los habitantes.  El barrio que albergará a 185 familias es el primer DS19 que radica un campamento en el mismo terreno y es un trabajo conjunto entre TECHO-Chile, EBCO, EB Arquitectos y FIS de Ameris Capital.

El complejo habitacional Santa Teresa de San Bernardo fue galardonado en la categoría de proyectos de integración social en la décima versión del Premio Aporte Urbano (PAU) de la Cámara Chilena de la Construcción. Se trata de un terreno compuesto de cinco edificios de cuatro pisos de altura que albergarán a 185 familias, de las cuales un 30,27% vivía en campamentos y lograron organizarse para postular a un subsidio de vivienda. Un condominio levantado gracias a la colaboración público-privada de TECHO-Chile junto a la empresa constructora EBCO, EB Arquitectos con el diseño y al FIS Ameris Capital.

El barrio contempla zonas recreacionales como áreas verdes diseñadas por Patio Vivo, bicicleteros, sala multiuso y una plaza de juegos infantiles. Además, alberga cuatro locales comerciales y está a minutos de la nueva estación de metro Hospital El Pino, el centro de salud del mismo nombre y un Cesfam, siendo un ejemplo de proyecto de vivienda de interés social con buen acceso a la ciudad.

En 2015 TECHO-Chile, con el apoyo de Sodimac, comenzó a trabajar con las familias del campamento Santa Teresa, para dar inicio al proyecto en 2020. A partir de allí, siguieron cinco años de trabajo, con la pandemia de por medio, más de un año para aprobar permiso de edificación y dos años de construcción, mientras las familias han estado viviendo en otros lugares gracias a un subsidio de albergue transitorio entregado por el Departamento de Asentamientos Precarios de Serviu RM y gestionado por la Municipalidad de San Bernardo. 

Actualmente son más de 113 mil familias las que viven en campamentos, sin acceso a servicios básicos ni cercanía a equipamiento urbano como son los centros de salud, Bomberos, seguridad a través de Carabineros, entre otros. El número de familias en campamentos sigue en aumento de manera explosiva en el país y están al alza desde el año 2011, con entre 2 mil y 3 mil familias llegando a vivir a ellos por año. Población que, según la evidencia, toma esa decisión en su mayoría por motivos económicos y por dejar de vivir de allegados. Y es que se enmarcan en un número mayor, más de 650 mil familias en Chile necesitan una vivienda en nuestro país, viven allegadas o en campamento. 

La espera promedio para la entrega de proyectos de vivienda con interés social es de once años. “En ese periodo las familias que están en un campamento viven bajo condiciones de precariedad que afectan su salud, seguridad y calidad de vida, como el riesgo de enfermedades y la exposición a fenómenos naturales, generando una emergencia permanente”, explicó Benjamín Donoso, Capellán de TECHO-Chile. 

“Es urgente buscar nuevas estrategias habitacionales que permitan a un mayor número de familias en situación de vulnerabilidad acceder a una vivienda adecuada y para ello la colaboración entre la sociedad civil, el sector privado y el público es fundamental. Se necesita un trabajo eficiente y en conjunto para lograr abordar la crisis habitacional que enfrentamos como país. En esta linea, el PAU es un reconocimiento al trabajo colaborarivo, a un diseño armónicamente inserto en la ciudad y a la trayectoria habitacional de estas 57 familias ”, indicó Bárbara Callejas, directora de la inmobiliaria social de TECHO-Chile. 

“El DS19 Santa Teresa es un ejemplo sumamente virtuoso de que es posible desarrollar proyectos de vivienda de interés social con modelos de integración que permitan incorporar a familias de campamentos de manera organizada, manteniendo sus redes internas, entregando viviendas de mejor calidad y acortando los tiempos de entrega. Estamos convencidos de que, con la colaboración de los diferentes sectores, este proyecto puede ser replicado en otros contextos”, finalizó.

Los números no mienten, pero tampoco inquietan. En los primeros seis meses del año, las adquisiciones de propiedades se han mantenido casi idénticas a comparación del mismo período del año pasado.

Finaliza el primer semestre del año y empiezan los balances. Así es como el rubro inmobiliario tampoco escapa de la revisión y las cifras que inicialmente podrían asomar como desalentadoras, en la práctica no lo son tanto. Contrario a lo que se podría pensar, las ventas de departamentos nuevos se mantuvieron estables en relación con el año anterior.

Una serie de circunstancias asociadas, como el aumento de la UF o el alza en las tasas de créditos hipotecarios, parecían esclarecer que las comercializaciones de bienes raíces tendrían un revés importante. Sin embargo, según el último estudio realizado por la empresa de venta de propiedades Activo Más Inversiones, el primer semestre de 2024 mantuvo números muy similares a comparación del mismo período de 2023.

“Durante los primeros seis meses de este año logramos comercializar, entre la Región Metropolitana y el resto de las regiones un total de 583 departamentos nuevos, mientras que en el mismo período de estudio en 2023, la cifra ascendió a 601 inmuebles, disminuyendo solo un 3% de un año a otro, en un número que tiene una serie de variables en las cuales profundizar, pero que no merman el buen desempeño que, incluso durante 2024, ha tenido la venta de bienes raíces en Chile”, asegura Carlos Tamblay, Gerente de Inmobiliarias de Activo Más Inversiones.

Un primer semestre contenido en la capital, pero al alza en regiones

De un total de 583 ventas de departamentos nuevos en el país realizadas por la empresa, 479 fueron en comunas de la capital, mientras que las 104 restantes, se llevaron a cabo en regiones durante el primer semestre de este año.

Esta cifra, muy cercana a la de su símil de 2023, contrasta en lo que respecta a la fuerte penetración que hubo en la comercialización de inmuebles en este mismo período del año anterior en la Región Metropolitana, la que alcanzó los 536 departamentos, en desmedro de lo sucedido fuera de Santiago, donde se vendieron un total de 65 bienes raíces de este tipo.

“Efectivamente, este año han descendido las ventas de departamentos nuevos en la capital y esto tiene una explicación clara: las personas están optando por diversificar las opciones y explorar nuevos centros urbanos o lugares turísticos, mientras que en paralelo han entendido que en Santiago existe demasiada oferta a la hora de adquirir propiedades, por ende, se han decantado por alternativas en otras ciudades”, explica Tamblay.

No muy diferente es lo que sucede cuando se compara la situación actual con el segundo semestre de 2023, donde el descenso en cuanto a ventas también se hace patente, pero para nada alarmante, pasando del 3% del primer semestre a un 5% en comparación con el período julio-diciembre.

“En general, los segundos semestres de cada año tienden a aumentar las ventas de propiedades. Lo anterior se debe, entre otras cosas, a un tema de gastos en los clientes. Todos sabemos que el período enero-junio implica costos importantes para las personas, como el inicio de año escolar, pago de matrículas, permisos de circulación, impuestos y contribuciones, entre otros. Durante el segundo semestre, en cambio, no se presentan esos gastos, lo que otorga más libertad y capacidad para invertir en propiedades”, declara el experto.

Agregando que “además, las promociones de fin de año que realizan las inmobiliarias para cumplir con sus cuotas de venta hacen que el escenario sea aún más favorable. Bajo esos criterios, y así como sucedió en 2023, también prevemos un período julio-diciembre al alza durante el presente año”.

Santiago, La Cisterna y La Florida se encumbran en la Región Metropolitana

Si bien en el primer semestre de 2023 las comunas de Santiago y La Florida también se ubicaban a la vanguardia de las que más ventas de departamentos registraron, sorprende el aumento súbito de La Cisterna, zona que el año pasado se ubicó novena en este apartado, escalando en 2024 al segundo puesto.

*Solamente considera las ventas de la Región Metropolitana, no el total global.

“No sorprende en lo absoluto que comunas como Santiago y La Florida se ubiquen en los puestos de avanzada, dado que son de las más grandes, más populosas y con más proyectos inmobiliarios en todo el país, pero sí impresiona que La Cisterna se ubicara al alza de forma tan súbita, aunque lo anterior se puede explicar justamente por el hecho de que es una comuna emergente y con varias opciones que tientan a los interesados en, por ejemplo, adquirir propiedades para luego arrendarlas”, detalla Carlos Tamblay.

Las regiones de Coquimbo y La Araucanía lideran las ventas fuera de la capital

Ya se ha transformado en una tendencia de los últimos años que zonas como Coquimbo o La Serena, en el norte, además de Temuco, en la parte sur de Chile, se ubiquen entre las que más comercializan inmuebles en regiones y este primer semestre de 2024 demostraron no ser la excepción, alcanzando las posiciones de avanzada en el período enero-junio.

*Solamente considera las ventas de regiones, no el total global.

“Zonas eminentemente turísticas, como La Serena o Coquimbo, o centros urbanos reconocidos, como Temuco, tienden a no bajar en el ránking de las ciudades con más ventas de inmuebles. Si bien en el primer semestre de 2023 no estuvieron liderando en este apartado, durante estos primeros seis meses de 2024 la cosa cambió y volvieron a posicionarse como parte del grupo de avanzada, así como viene sucediendo con énfasis en toda la última década”, cierra el Gerente de Inmobiliarias de Activo Más Inversiones.

Según datos de la Cámara Chilena de la Construcción, esta cifra refleja la situación actual en lo que a comercialización de inmuebles respecta en el país. A raíz de esto, desde Activo Más Inversiones ofrecen una serie de consejos para evitar caer en estos números.

Día a día el mercado inmobiliario se mueve de manera frenética en el país y este 2024 no ha sido la excepción. Desde las tasas, pasando por las solicitudes de créditos hipotecarios o los efectos de la UF en los dividendos, es necesario tomar la temperatura de una serie de situaciones asociadas a la adquisición de una vivienda, pero algo de lo que no siempre se habla es de las promesas de compra-venta, posiblemente uno de los pasos más relevantes a la hora de comprar una casa o un departamento nuevo.

Justamente a raíz de lo anterior, y a propósito de información otorgada por la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) para el trimestre julio-septiembre de 2024, se sabe que, en Chile, un 36% de las personas que firman un documento de este tipo, es decir 4 de cada 10, desisten de su compromiso, en una cifra que parece ser muy elevada pero que tiene asidero en la realidad y se ajusta a ciertas dificultades que van de la mano de este asunto.

Así es como desde Activo Más Inversiones, empresa de venta de propiedades líder en el país, ofrecen una serie de consejos y consideraciones a tener presentes a la hora de involucrarse en un contrato de este tipo, para así conocer de primera fuente todas las alternativas posibles y evitar ser parte de estos números.

“Lo que siempre recomendamos es asesorarse de la mejor manera posible. Si bien nuestro trabajo justamente es entregar esta orientación de la mejor manera posible, es importante saber que hay una serie de pasos que no podemos olvidar y de los cuales debemos estar muy pendientes, como la misma firma de la promesa de compra-venta, el período de construcción del proyecto, el proceso de escrituración del inmueble y, luego, la administración con la posterior entrega de la propiedad en cuestión”, asegura Carlos Tamblay, Gerente de Inmobiliarias de Activo Más Inversiones.

¿Qué es y cómo funciona una promesa de compra-venta?

Una promesa de compra-venta “se firma entre privados”, explican desde la compañía. Es decir, entre una persona y la inmobiliaria, y el no cumplir con dicha promesa lleva, en gran parte de los casos, al pago de una multa similar para ambas partes por la serie de alcances que tiene el contrato. Pese a lo anterior, comentan que existen una serie de opciones como políticas de salida a la firma de la tan comentada promesa:

“Existen muchas más opciones de resolución cuando nosotros negociamos. Hay más poder con las inmobiliarias que el que tiene un cliente que va solo, sin un amplio respaldo, sin compromisos previos ni años de relación con la inmobiliaria, a diferencia de nosotros que sí contamos con eso y esto se refleja en que son otras las cantidades de venta, ya que en un proyecto perfectamente podríamos llegar a comercializar 10, 50 y hasta 200 departamentos, por ejemplo”.

Políticas de salida de una promesa de compra-venta

Seguramente una de las cosas que la gente más desconoce y que podría tenderle una mano a varios interesados. ¿Qué hacer si no se puede cumplir con el compromiso de compra-venta? Bien lo explica el experto a continuación:

“Hay una serie de pasos que debemos contemplar antes de echar por la borda una promesa de compra-venta. Lo primero es verificar la opción de complementar renta. Tras eso, también existe la opción de cambiarse a una unidad del mismo proyecto, pero de menor valor o, en su defecto, cambiarse a otro proyecto de la misma inmobiliaria, pero a mayor plazo, con uno o dos años más de margen”.

“Asimismo, se encuentra disponible la opción de congelar los fondos, ceder la promesa a un familiar directo e incluso a un tercero. Si así y todo no es posible cumplir con el compromiso adquirido, recién ahí viene la multa, la cual puede ser negociada para así evitar que sea más alta, pero entendiendo que siempre estará ya que hay dineros involucrados, como la póliza en verde, los costos administrativos de la inmobiliaria o los gastos operacionales”, cierra Carlos Tamblay.

Por Cristián Martínez, fundador de Crece Inmobiliario, Ingeniero Comercial, Magister en Administración de Empresas de IEDE y Master de Administración de Empresas en la Universidad de LLeida

Los eventos ocurridos hace solo unas semanas en la costa chilena, han puesto de manifiesto una preocupante realidad que amenaza no solo la seguridad de los residentes, sino que también, puede tener repercusiones en el futuro de las inversiones inmobiliarias en estas zonas. Lo ocurrido en Reñaca, donde un socavón de 30 metros de profundidad obligó a la evacuación de los residentes de un edifico, es solo la punta del iceberg de un problema que requiere atención urgente.

Este hecho, obliga a plantearnos múltiples interrogantes desde diversas perspectivas. Desde el punto de vista ambiental, es evidente que la construcción en terrenos costeros conlleva riesgos inherentes que, si no se abordan de forma adecuada, pueden resultar en daños significativos. La naturaleza de estas zonas, sometidas constantemente a la acción del mar y las condiciones climáticas, exige un enfoque de construcción y mantenimiento mucho más riguroso.

Por otro lado, la imprudencia desde algunas empresas cosntructoras, también ha pasado la cuenta. Muchos proyectos inmobiliarios se han llevado a cabo sin estudios correctos en cuanto a suelo o consideración de infraestructuras subterráneas críticas, como los colectores de aguas lluvias, poniendo en riesgo no solo las inversiones, sino la vida de los habitantes de estos inmuebles.

El mundo político también es responsable, con una falta de claridad en las responsabilidades entre entidades como el Ministerio de Obras Públicas y el Servicio de Vivienda y Urbanización (Serviu) ha creado un vacío de acción que agrava la situación. Aquí, es importante establecer líneas claras de acción para abordar estos problemas de manera efectiva.

Desde la perspectiva de la constructibilidad, es importante señalar que, si bien es técnicamente posible construir en dunas o terrenos arenosos (como lo demuestra el Burj Khalifa en Dubai), la clave está en la calidad de los cimientos y la ingeniería aplicada. El desafío para el futuro radica en garantizar que las construcciones existentes reciban el mantenimiento adecuado y que se implementen medidas preventivas para evitar nuevos incidentes.

Para los inversionistas, la situación actual presenta un panorama complejo, dado que el valor de las propiedades en zonas afectadas por socavones se ha visto significativamente devaluado, lo que representa pérdidas considerables para quienes buscan vender. Sin embargo, para aquellos con apetito por el riesgo y liquidez, podría representar una oportunidad de compra a precios reducidos, con la expectativa de una apreciación futura, siempre y cuando se implementen medidas de mitigación efectivas, lo que puede resultar en una “lotería”.

El mercado hipotecario y de seguros también se verá afectado. Es probable que los bancos y aseguradoras se muestren más cautelosos al otorgar créditos o pólizas para propiedades en estas zonas de alto riesgo, lo que podría limitar aún más el dinamismo inmobiliario en el área.

Considerando todo esto, es importante recordar la importancia económica y turística de zonas como Viña del Mar y Concón. Los gobiernos locales tienen un fuerte incentivo para actuar y proteger estas áreas vitales, para lo que deben implementar medidas de mitigación de riesgos pensando en la seguridad de los residentes, así como también, para preservar el atractivo de estas localidades para futuros inversionistas y turistas. La tarea ahora es de todos.