• En medio del déficit de viviendas, serían más de 300 permisos solo en la Región Metropolitana, los que caducarán, cifra récord según indican expertos inmobiliarios. 

Un panorama sombrío es el que enfrenta la industria inmobiliaria local durante este mes y el próximo, marcando un "agosto y septiembre negro" producto del vencimiento masivo de permisos de edificación durante este período. Según indican expertos desde el mercado inmobiliario, con cerca de 319 permisos venciendo solamente en la Región Metropolitana, esta cifra histórica podría paralizar cientos de proyectos habitacionales y agravar aún más el déficit de vivienda que aqueja al país.

"Esta es la cifra más alta en la historia de la que se tenga registro, a nivel de vencimiento de permisos. Hablamos cerca de 45 mil viviendas afectadas, mientras en Chile tenemos un déficit de un millón de viviendas. Por lo que no nos podemos dar el lujo de perder prácticamente toda esta cantidad de inmuebles", advierte Cristián Martínez, fundador de Crece Inmobiliario, empresa encargada de asesorar inversionistas inmobiliarios y que cuenta con presencia en el mercado nacional e internacional.

El experto explica que el vencimiento de un permiso de edificación es cuando las inmobiliarias desarrollan un proyecto y deben solicitar autorizaciones a los entes reguladores. Durante la pandemia, el Ministerio de Vivienda congeló el vencimiento de los permisos de edificación, pero ahora esas medidas excepcionales están llegando a su fin.

"Todos los años vencen permisos de edificación por trimestre, porque las inmobiliarias no juntan el financiamiento, porque se retrasaron en la planificación, etc. Pero este año, en particular, es atípico, porque estamos constatando que están venciendo aproximadamente en este tercer trimestre 319 permisos solamente en la Región Metropolitana, cuando en un año normal, suelen ser 50 al mismo período", indica Cristián Martínez.

Impacto futuro

Según el especialista de Crece Inmobiliario, el vencimiento de estos permisos puede tener efectos significativos en el sector, considerando que, producto de los vencimientos, son un aproximado de 221 edificios y cerca de 100 casas que no se construirán.

"Desde la pandemia ya hubo un congelamiento en el vencimiento, en pandemia, por lo que debería sacarse una medida central, para mantener vigentes estos permisos por uno o dos años más. Respecto al futuro, lo más probable es que sigamos teniendo vencimientos, pero no a esta magnitud, y si bien, veníamos con menos permisos desde el estallido social y la pandemia, ahora con la disminución que hemos tenido en materia de inversión, lo más probable es que bajen las solicitudes, derivando en menos permisos. Al 2025, ya deberíamos estar en parámetros normales", cierra Cristián Martínez.

Cuando llega la temporada de lluvias intensas, no solo hay que prepararse para llevar un paraguas a todas partes, guardar la ropa tendida y limpiar las canaletas. Las lluvias fuertes también pueden causar estragos en edificios y condominios. Y sólo basta ver el ejemplo del edificio construido en las dunas de Concón, que tiene un enorme socavón que hace peligrar la edificación completa. 

Por lo mismo, en momentos como estos, tener un seguro adecuado para proteger estas propiedades se convierte en algo crucial, porque marca la diferencia entre hacer frente a los problemas de manera organizada o enfrentar dificultades financieras. Porque los edificios no son inmunes a los embates del clima, especialmente ante las lluvias torrenciales; inundaciones, daños en la estructura y otros problemas pueden surgir rápidamente. 

“Por eso, tener un seguro no es solo un respaldo económico, sino una manera de asegurarse de que los edificios y condominios puedan hacerle frente o recuperarse, ante los desafíos que trae consigo la naturaleza”, explica Valeria Morillo, Encargada de Contenidos y vocera de ComunidadFeliz.cl

¿Es obligación que los edificios y condominios tengan seguros? 

Valeria explica que, hasta que no esté publicado el reglamento de la ley 21.442, no se podrá hacer válido el artículo 43 de esta nueva ley, que hace referencia a los nuevos seguros que deben tener las comunidades. “Mientras tanto, se sigue aplicando lo que indica la 19.537, y es que salvo que el reglamento de copropiedad establezca lo contrario, todas las unidades de un condominio deberán ser aseguradas contra riesgo de incendio, incluyéndose en el seguro los bienes de dominio común”, agrega.

¿Quién fiscaliza los seguros en los edificios?

El principal órgano es el comité de administración junto a asamblea de copropietarios y la administración. Dado que está dentro de sus funciones, velar que la comunidad tenga todo lo necesario para resguardar su bienestar y seguridad.

Además, los Bomberos o Carabineros estarían a cargo a la hora de revisar el Plan de Emergencia y Evacuación. De lo contrario, la Secretaría Ejecutiva de Condominios también estará facultada para hacer esta revisión, una vez que esté operando al 100%.

¿Qué recomienda ComunidadFeliz para que la comunidad tenga mejor seguro?

No hay un “mejor” o “peor” seguro, solo seguros más adecuados para la realidad de cada condominio. “Como en ComunidadFeliz, además de prestar un software de administración de edificios, también somos corredora de seguros, y vemos constantes preguntas de administraciones y comités sobre cómo elegir el mejor seguro”, advierte Morillo. Y entrega un listado con los puntos principales a tomar en cuenta:

Investigación exhaustiva: Es esencial investigar y comparar diferentes opciones de seguros para edificios en el mercado. Compara coberturas, precios, deducibles y la reputación de las aseguradoras. 

Reputación de la aseguradora: Investiga la reputación y solidez financiera de la aseguradora. Las opiniones de otros clientes y su historial de pago de reclamos pueden brindar una idea de su confiabilidad. “Buscar referencias siempre será positivo a la hora de contratar un seguro para la comunidad, porque te da referencia de primera mano con personas que ya experimentaron con el seguro”, dice la profesional. 

Exclusiones y limitaciones: Lee detenidamente los términos y condiciones, especialmente las exclusiones y limitaciones de la póliza. Comprende lo que está cubierto y lo que no lo está para evitar sorpresas desagradables en el futuro. “Como las pólizas de seguro son muy largas, en ComunidadFeliz también facilitamos esto entregando un resumen de tu póliza, para que sea mucho más fácil entenderlo y presentarlo”, explica Valeria.

¿Qué hacer si la lluvia afecta mi condominio?

Si bien existirá un protocolo establecido entre la empresa aseguradora y el condominio, considera tomar estas acciones como medidas proactivas:

Mantener la comunicación: En caso de daños causados por las lluvias, comunicar rápidamente a la aseguradora y seguir sus procedimientos. La comunicación constante agiliza el proceso de indemnización.

Documentar los daños: Tomar fotografías y registrar todos los daños causados por las lluvias. Esto respaldará el reclamo y facilitará la evaluación por parte de la aseguradora.

Medidas preventivas: Durante la temporada de lluvias, toma medidas preventivas para reducir los riesgos de daños, como limpiar desagües y canaletas, reforzar techos y asegurarte de que el sistema de drenaje esté funcionando adecuadamente.

Actualizar la póliza si es necesario: Si la comunidad enfrenta nuevos riesgos debido a las lluvias intensas, considera hablar con la aseguradora sobre la posibilidad de actualizar la póliza para cubrir estos riesgos adicionales.

Apoyo emocional: Ofrece apoyo emocional a los residentes afectados. Una comunidad solidaria puede marcar la diferencia en momentos difíciles y fortalecer los lazos con la comunidad. “Recuerda que cada comunidad es única y puede tener necesidades y circunstancias diferentes. Estas recomendaciones sirven como guía general, pero siempre es recomendable adaptarlas a la situación específica de tu comunidad y buscar el asesoramiento de profesionales si es necesario”, finaliza Valeria Morillo, encargada de contenidos y vocera de ComunidadFeliz.

Los números no mienten, pero tampoco inquietan. En los primeros seis meses del año, las adquisiciones de propiedades se han mantenido casi idénticas a comparación del mismo período del año pasado.

Finaliza el primer semestre del año y empiezan los balances. Así es como el rubro inmobiliario tampoco escapa de la revisión y las cifras que inicialmente podrían asomar como desalentadoras, en la práctica no lo son tanto. Contrario a lo que se podría pensar, las ventas de departamentos nuevos se mantuvieron estables en relación con el año anterior.

Una serie de circunstancias asociadas, como el aumento de la UF o el alza en las tasas de créditos hipotecarios, parecían esclarecer que las comercializaciones de bienes raíces tendrían un revés importante. Sin embargo, según el último estudio realizado por la empresa de venta de propiedades Activo Más Inversiones, el primer semestre de 2024 mantuvo números muy similares a comparación del mismo período de 2023.

“Durante los primeros seis meses de este año logramos comercializar, entre la Región Metropolitana y el resto de las regiones un total de 583 departamentos nuevos, mientras que en el mismo período de estudio en 2023, la cifra ascendió a 601 inmuebles, disminuyendo solo un 3% de un año a otro, en un número que tiene una serie de variables en las cuales profundizar, pero que no merman el buen desempeño que, incluso durante 2024, ha tenido la venta de bienes raíces en Chile”, asegura Carlos Tamblay, Gerente de Inmobiliarias de Activo Más Inversiones.

Un primer semestre contenido en la capital, pero al alza en regiones

De un total de 583 ventas de departamentos nuevos en el país realizadas por la empresa, 479 fueron en comunas de la capital, mientras que las 104 restantes, se llevaron a cabo en regiones durante el primer semestre de este año.

Esta cifra, muy cercana a la de su símil de 2023, contrasta en lo que respecta a la fuerte penetración que hubo en la comercialización de inmuebles en este mismo período del año anterior en la Región Metropolitana, la que alcanzó los 536 departamentos, en desmedro de lo sucedido fuera de Santiago, donde se vendieron un total de 65 bienes raíces de este tipo.

“Efectivamente, este año han descendido las ventas de departamentos nuevos en la capital y esto tiene una explicación clara: las personas están optando por diversificar las opciones y explorar nuevos centros urbanos o lugares turísticos, mientras que en paralelo han entendido que en Santiago existe demasiada oferta a la hora de adquirir propiedades, por ende, se han decantado por alternativas en otras ciudades”, explica Tamblay.

No muy diferente es lo que sucede cuando se compara la situación actual con el segundo semestre de 2023, donde el descenso en cuanto a ventas también se hace patente, pero para nada alarmante, pasando del 3% del primer semestre a un 5% en comparación con el período julio-diciembre.

“En general, los segundos semestres de cada año tienden a aumentar las ventas de propiedades. Lo anterior se debe, entre otras cosas, a un tema de gastos en los clientes. Todos sabemos que el período enero-junio implica costos importantes para las personas, como el inicio de año escolar, pago de matrículas, permisos de circulación, impuestos y contribuciones, entre otros. Durante el segundo semestre, en cambio, no se presentan esos gastos, lo que otorga más libertad y capacidad para invertir en propiedades”, declara el experto.

Agregando que “además, las promociones de fin de año que realizan las inmobiliarias para cumplir con sus cuotas de venta hacen que el escenario sea aún más favorable. Bajo esos criterios, y así como sucedió en 2023, también prevemos un período julio-diciembre al alza durante el presente año”.

Santiago, La Cisterna y La Florida se encumbran en la Región Metropolitana

Si bien en el primer semestre de 2023 las comunas de Santiago y La Florida también se ubicaban a la vanguardia de las que más ventas de departamentos registraron, sorprende el aumento súbito de La Cisterna, zona que el año pasado se ubicó novena en este apartado, escalando en 2024 al segundo puesto.

*Solamente considera las ventas de la Región Metropolitana, no el total global.

“No sorprende en lo absoluto que comunas como Santiago y La Florida se ubiquen en los puestos de avanzada, dado que son de las más grandes, más populosas y con más proyectos inmobiliarios en todo el país, pero sí impresiona que La Cisterna se ubicara al alza de forma tan súbita, aunque lo anterior se puede explicar justamente por el hecho de que es una comuna emergente y con varias opciones que tientan a los interesados en, por ejemplo, adquirir propiedades para luego arrendarlas”, detalla Carlos Tamblay.

Las regiones de Coquimbo y La Araucanía lideran las ventas fuera de la capital

Ya se ha transformado en una tendencia de los últimos años que zonas como Coquimbo o La Serena, en el norte, además de Temuco, en la parte sur de Chile, se ubiquen entre las que más comercializan inmuebles en regiones y este primer semestre de 2024 demostraron no ser la excepción, alcanzando las posiciones de avanzada en el período enero-junio.

*Solamente considera las ventas de regiones, no el total global.

“Zonas eminentemente turísticas, como La Serena o Coquimbo, o centros urbanos reconocidos, como Temuco, tienden a no bajar en el ránking de las ciudades con más ventas de inmuebles. Si bien en el primer semestre de 2023 no estuvieron liderando en este apartado, durante estos primeros seis meses de 2024 la cosa cambió y volvieron a posicionarse como parte del grupo de avanzada, así como viene sucediendo con énfasis en toda la última década”, cierra el Gerente de Inmobiliarias de Activo Más Inversiones.

Hoy en día se habla de la baja en las tasas de interés, por lo que muchos piensan en solicitar un crédito hipotecario, donde automáticamente tendemos a pensar en pedirlo en un banco, pero es necesario saber que no es la única opción.

Si hablamos del sueño de la mayoría de las familias chilenas es el contar con la vivienda propia, el que es una tarea no fácil de lograr, sobre todo considerando las condiciones del mercado inmobiliario.

Para poder optar a la vivienda, casi la totalidad de las personas lo hace a través de un crédito hipotecario, porque comprar al contado es prácticamente un imposible, a pesar que Chile cerró el primer trimestre del año entre los países donde más cayó el precio de la vivienda en seis meses, de acuerdo a un estudio de la consultora Knight Frank, disminuyendo en promedio un 4,3%. 

Y aquí es donde viene uno de los problemas: ¿qué pasa si el banco no me aprueba el hipotecario? ¿Me olvido del sueño de la vivienda propia?

Afortunadamente, el banco no es la única institución que permite financiar la vivienda, ya que también están las mutuarias y las cooperativas.

“Es importante tener en cuenta las opciones que existen en torno a solicitar un crédito hipotecario, porque a pesar que hoy estamos viviendo una coyuntura donde hay una baja en las tasas de interés y, por tanto, de la UF, donde muchos hablan de un respiro al momento de pagar los hipotecarios, aún sigue siendo un escenario restrictivo”, comenta Isidora Otero, líder de innovación y desarrollo de Buydepa.

En el caso de las mutuarias, son entidades financieras especializadas en préstamos hipotecarios, las que ofrecen créditos para la adquisición de viviendas, financiando una parte del total del inmueble, ofreciendo mayor flexibilidad en comparación con los requerimientos que exige la banca tradicional, lo que les permite una mayor agilidad.

Por otro lado, las cooperativas de vivienda son organizaciones conformadas por personas que se unen voluntariamente con el fin de obtener una vivienda a través del apoyo mutuo, y sus miembros aportan recursos económicos y trabajan en conjunto para construir o adquirir viviendas a precios más accesibles.

¿Qué tener en cuenta?

Sea cual sea la institución que se elija para obtener acceso a la vivienda, es fundamental considerar diversos aspectos, advierte Otero.

“Debemos estar atentos con que la institución que se elija cuente con regulación, así como reputación y experiencia; transparencia y servicio al cliente”, sostiene la ejecutiva.

A eso, Otero suma que es necesario verificar si la institución está regulada por la Comisión para el Mercado Financiero (CMF) u otro organismo regulatorio. Asimismo, hay que “investigar la reputación y trayectoria de la institución en el mercado inmobiliario, consultar referencias, opiniones de otros clientes y revisar su historial de cumplimiento de compromisos”, recomienda.

Pero no solo es importante conocer el historial de la institución, sino también considerar otros puntos. “Es esencial comprender y evaluar las condiciones comerciales del crédito ofrecido, incluyendo la tasa de interés, el plazo de pago, los costos de los seguros asociados, el monto del dividendo mensual y los posibles costos de prepago”, esgrime Otero.

Finalmente, la ejecutiva también advierte que hay que realizar un estudio de mercado previo para conocer el valor real de la vivienda y comparar precios con otras propiedades similares a la zona, así como buscar asesoramiento de profesionales como abogados especializados en propiedades inmobiliarias para realizar un estudio de títulos y verificar la legalidad y situación jurídica de la propiedad antes de cerrar la transacción.

Por Cristián Martínez, fundador de Crece Inmobiliario, Ingeniero Comercial, Magister en Administración de Empresas de IEDE y Master de Administración de Empresas en la Universidad de LLeida

Los eventos ocurridos hace solo unas semanas en la costa chilena, han puesto de manifiesto una preocupante realidad que amenaza no solo la seguridad de los residentes, sino que también, puede tener repercusiones en el futuro de las inversiones inmobiliarias en estas zonas. Lo ocurrido en Reñaca, donde un socavón de 30 metros de profundidad obligó a la evacuación de los residentes de un edifico, es solo la punta del iceberg de un problema que requiere atención urgente.

Este hecho, obliga a plantearnos múltiples interrogantes desde diversas perspectivas. Desde el punto de vista ambiental, es evidente que la construcción en terrenos costeros conlleva riesgos inherentes que, si no se abordan de forma adecuada, pueden resultar en daños significativos. La naturaleza de estas zonas, sometidas constantemente a la acción del mar y las condiciones climáticas, exige un enfoque de construcción y mantenimiento mucho más riguroso.

Por otro lado, la imprudencia desde algunas empresas cosntructoras, también ha pasado la cuenta. Muchos proyectos inmobiliarios se han llevado a cabo sin estudios correctos en cuanto a suelo o consideración de infraestructuras subterráneas críticas, como los colectores de aguas lluvias, poniendo en riesgo no solo las inversiones, sino la vida de los habitantes de estos inmuebles.

El mundo político también es responsable, con una falta de claridad en las responsabilidades entre entidades como el Ministerio de Obras Públicas y el Servicio de Vivienda y Urbanización (Serviu) ha creado un vacío de acción que agrava la situación. Aquí, es importante establecer líneas claras de acción para abordar estos problemas de manera efectiva.

Desde la perspectiva de la constructibilidad, es importante señalar que, si bien es técnicamente posible construir en dunas o terrenos arenosos (como lo demuestra el Burj Khalifa en Dubai), la clave está en la calidad de los cimientos y la ingeniería aplicada. El desafío para el futuro radica en garantizar que las construcciones existentes reciban el mantenimiento adecuado y que se implementen medidas preventivas para evitar nuevos incidentes.

Para los inversionistas, la situación actual presenta un panorama complejo, dado que el valor de las propiedades en zonas afectadas por socavones se ha visto significativamente devaluado, lo que representa pérdidas considerables para quienes buscan vender. Sin embargo, para aquellos con apetito por el riesgo y liquidez, podría representar una oportunidad de compra a precios reducidos, con la expectativa de una apreciación futura, siempre y cuando se implementen medidas de mitigación efectivas, lo que puede resultar en una “lotería”.

El mercado hipotecario y de seguros también se verá afectado. Es probable que los bancos y aseguradoras se muestren más cautelosos al otorgar créditos o pólizas para propiedades en estas zonas de alto riesgo, lo que podría limitar aún más el dinamismo inmobiliario en el área.

Considerando todo esto, es importante recordar la importancia económica y turística de zonas como Viña del Mar y Concón. Los gobiernos locales tienen un fuerte incentivo para actuar y proteger estas áreas vitales, para lo que deben implementar medidas de mitigación de riesgos pensando en la seguridad de los residentes, así como también, para preservar el atractivo de estas localidades para futuros inversionistas y turistas. La tarea ahora es de todos.

• “Expo comunidades 2023” ofrecerá actualizar los reglamentos de copropiedad gratuitos a comunidades que no han realizado esta operación o actualizado incorrectamente , que serán financiadas por compañias proveedora de gas en Edificios & Condominios, o que tomen un Fondo de Reserva con Zurich AGF, que permitirá adicionalmente, automatizar la auditoría mensual, ante la rendición de cuentas mensual, desde la administración de comunidades, hacia el comité de administración, transparentando la gestión, blindando la responsabilidad penal y civil abaratando costos en gastos comunes, de forma gratuita para asistentes al evento.

Según cifras oficiales cerca de 45 mil comunidades no han actualizado sus reglamentos, o lo han hecho de forma incompleta, esto se debe, en parte, a los altos costos operativos, o bien, porque quienes la realizan usualmente, son profesionales abogados, que suelen omitir gravemente, el desarrollo e ingreso al balance y las operaciones financieros/contables. En este contexto, la primera versión de “Expo comunidades 2023” contará con un conjunto de talleres y capacitaciones para entender, con ejemplos, la responsabilidades penales y civiles, nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria 21.442, pero lo más importante, es que se ofrecerá servicios gratuitos para los comités o administradores, que deban actualizar correctamente su reglamento de copropiedad, lo cual estará a cargo de la única firma de auditoría especializada del sector en
Chile auditamos.cl. Además, se lanzará oficialmente las soluciones para clientes de empresas de gas, que están ingresando al ecosistema masivo.

Según el CEO del grupo auditamos.cl, Gonzalo Jiménez Cocq, es un paso necesario para transparentar las operaciones financieras/contables y legales en la administración de comunidades. Además, son un verdadero soporte para directivos de una comunidad, basada en un flujo de servicios y financiamiento, todo integrado que busca avanzar hacia la automatización y la formación de “comunidades eficientes en sus gastos comunes”.

Dentro de los servicios que incorpora esta propuesta está que cuentan con un software gratuito para el cálculo de gastos comunes, automatización rendición de cuentas mensual, auditoría mensual a la rendición de cuentas y con un balance auditado, junto con el libro de remuneraciones, que está aprobado por el SII para su correcta ejecución tributaria, cuya eficacia permitirá abaratar costos finales en el cálculo de gastos comunes, un aspecto que siempre genera tensiones en las comunidades.

Junto con lo anterior, incluye un financiamiento de pago de indemnización de hasta 500 uf para miembros del comité y administración, y que responden con eventuales sanciones económicas derivadas de demandas de responsabilidades civiles, que resultaren, por ejemplo, de un posible conflicto judicial. Dicha garantía cuenta con el respaldo de la firma auditamos.cl, única organización especialista en Chile, a través de administradoras generales de fondos y compañías de seguros generales, que blindan adicionalmente, la responsabilidad penal.

Cabe destacar, que, según la normativa actual de copropiedad, cualquier arrendatario, ocupante o residente, puede demandar civil y penal, a la comunidad, y la responsabilidad cae directamente, en el administrador y se extiende a los comités de administración, lo que hace que estos, en caso de un fallo desfavorable, deban responder con el propio patrimonio inclusive, esta, es una de las aristas menos conocidas de la ley, es por esto, que este servicio, es un verdadero “blindaje” frente a sanciones económicas penales o civiles. Por todo lo anterior, administradores y comités de vecinos, no pueden dejar de estar presentes en este evento.

Para mayores informaciones sobre fechas, horarios y cupos se encuentran en la página web del evento expocomunidades2023.cl, donde podrán inscribirse dos personas por comunidad, llenando los datos solicitados en la página web. También, se considera un acceso vía streaming para quienes no puedan asistir presencialmente o sean de regiones.